在中國(guó)合同能源管理網(wǎng)2011年6月30日召開(kāi)的專家座談會(huì)上，我們提出了一個(gè)新的理論框架——“物業(yè)能源管理”(property energy management簡(jiǎn)稱PEM)，其基本定義是：以物業(yè)管理公司為主體，以基于智能化的節(jié)能運(yùn)營(yíng)管理為手段，以物業(yè)管理范圍為合同能源管理的落地平臺(tái)，以節(jié)能量支付為直接收益、以節(jié)能設(shè)備運(yùn)營(yíng)維保費(fèi)用為增值收益，形成可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新服務(wù)業(yè)態(tài)。物業(yè)能源管理(PEM)是在建筑節(jié)能領(lǐng)域?qū)嵤┖贤茉垂芾淼囊环N創(chuàng)新性節(jié)能服務(wù)模式，其基本形式是利用傳統(tǒng)的物業(yè)管理平臺(tái)開(kāi)展合同能源管理業(yè)務(wù)，主要特征是在物業(yè)管理服務(wù)中融入節(jié)能服務(wù)，達(dá)到為業(yè)主節(jié)能減排、為物業(yè)管理公司增加經(jīng)濟(jì)收益的目的。

　　1、物業(yè)能源管理(PEM)的主體是物業(yè)管理公司

　　截止到“十一五”末，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)2000億元，從業(yè)人員300萬(wàn)人左右(加上專業(yè)分包從業(yè)人員達(dá)到600萬(wàn)人左右)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)6萬(wàn)家左右。預(yù)計(jì)在“十二五”期間結(jié)構(gòu)變化等新的背景下，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展仍將呈現(xiàn)持續(xù)加速，業(yè)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的理念、模式、路徑等的創(chuàng)新將成為全行業(yè)持續(xù)發(fā)展的主旋律。

　　1.1、節(jié)能服務(wù)是傳統(tǒng)物業(yè)管理公司集體突圍的新方向

　　現(xiàn)有的物業(yè)管理公司目前運(yùn)行的主業(yè)是傳統(tǒng)型“四保業(yè)務(wù)”：保安、保潔、保修、保綠，承擔(dān)著物業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)行的管理、服務(wù)、維護(hù)工作，其主要的社會(huì)形象多以保安為象征，以至于中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)一再?gòu)?qiáng)調(diào)要求改成“秩序維護(hù)員”的文雅稱謂。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)管理公司的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)普遍面臨著市場(chǎng)空間狹小、收費(fèi)難、履約率低、生存環(huán)境日益窘迫的問(wèn)題，虧損率居高不下，可持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)。究其原因，除了從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍偏低等因素以外，一個(gè)重要的原因是物業(yè)資源和市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)始終鮮有創(chuàng)新，如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力拉動(dòng)，物業(yè)管理行業(yè)自身的獨(dú)立發(fā)展十分有限。進(jìn)入“十二五”期間，物業(yè)管理行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)逼迫人們不得不加緊考慮開(kāi)發(fā)新的物業(yè)資源市場(chǎng)，全行業(yè)都在思考如何能夠盡快實(shí)現(xiàn)在逆境中突圍，其中有關(guān)建筑節(jié)能的市場(chǎng)資源就被業(yè)界首先看好。

　　1.2、導(dǎo)入合同能源管理業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)身節(jié)能服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)

　　作為能源管理和節(jié)能服務(wù)的新模式，“合同能源管理”方式目前在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅猛，這為物業(yè)管理公司提供了一個(gè)十分誘人的突圍戰(zhàn)略選擇。合同能源管理是一種由節(jié)能服務(wù)公司提供節(jié)能服務(wù)，包括解決方案、投資、技術(shù)、設(shè)備、運(yùn)行管理等，而業(yè)主則不用投入，只需把節(jié)能量效益拿出來(lái)與節(jié)能服務(wù)方分成即可。這種方式與物業(yè)管理行業(yè)有著天然的聯(lián)系：一方面，在建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理方式的節(jié)能服務(wù)必須通過(guò)物業(yè)管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)落地，能源審計(jì)、節(jié)能診斷、能耗分析、解決方案、節(jié)能量計(jì)量和認(rèn)證等幾乎整個(gè)鏈條的所有環(huán)節(jié)都離不開(kāi)物業(yè)管理公司的配合;另一方面，節(jié)能服務(wù)的全程管理和維護(hù)也需要物業(yè)管理公司共同參與，因?yàn)閷?duì)業(yè)主的節(jié)能服務(wù)的常態(tài)化特征決定了必須有一個(gè)“當(dāng)?shù)赝泄芊?rdquo;，而大部分專業(yè)節(jié)能服務(wù)公司做不到這一點(diǎn)。

　　節(jié)能服務(wù)公司需要物業(yè)管理公司，而現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理公司卻常常并不配合節(jié)能服務(wù)公司，這是因?yàn)樵谶@二者之間沒(méi)有形成一個(gè)利益鏈機(jī)制，物業(yè)管理公司看不到節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)里自己的位置，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)資源。節(jié)能服務(wù)與物業(yè)管理之間的分離是很不合理、也很不理性的現(xiàn)象，雙方為什么不能聯(lián)合起來(lái)共同發(fā)展呢?可以試想，如果節(jié)能服務(wù)公司都是物業(yè)管理公司，那么建筑節(jié)能領(lǐng)域的合同能源管理就會(huì)獲得更加迅速的發(fā)展;同時(shí)，如果物業(yè)管理公司也都是節(jié)能服務(wù)公司，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)收益將會(huì)大大提高。事實(shí)上，物業(yè)管理公司有必要、也有條件全面參與節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)，把物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣?jié)能服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的可行性是現(xiàn)實(shí)存在的。

　　2、物業(yè)能源管理(PEM)的服務(wù)對(duì)象是物業(yè)業(yè)主

　　作為建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理的節(jié)能服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)能源管理的服務(wù)對(duì)象就是那些既有建筑物業(yè)的業(yè)主單位，即各類物業(yè)的業(yè)主就是建筑節(jié)能服務(wù)管理的客體。

　　2.1、十大物業(yè)業(yè)主體系就是十大建筑節(jié)能服務(wù)行業(yè)

　　物業(yè)管理的業(yè)態(tài)大體上可以劃分為十大物業(yè)，這也是建筑節(jié)能的分類，即：

　　(1)商場(chǎng)物業(yè)(商場(chǎng)、超市、商亭、步行街、商業(yè)街、批發(fā)賣場(chǎng))

　　(2)商業(yè)物業(yè)(餐飲、娛樂(lè)、廣場(chǎng)、游樂(lè)、美容、健身、影劇院、網(wǎng)吧)

　　(3)住宅物業(yè)(居民小區(qū)、公寓群、別墅區(qū)、街道、廣場(chǎng)、花園)

　　(4)工廠物業(yè)(廠區(qū)、車間、辦公區(qū)、宿舍區(qū)、廣場(chǎng)、景觀)

　　(5)公建物業(yè)(機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、地鐵、公園、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、博物館、展覽館、電視臺(tái)、公廁)

　　(6)辦公物業(yè)(辦公區(qū)、辦公樓、寫字樓)

　　(7)賓館物業(yè)(星級(jí)酒店、快捷酒店、招待所)

　　(8)醫(yī)院物業(yè)(醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、殯儀館)

　　(9)校園物業(yè)(大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、托兒所、幼兒園、培訓(xùn)基地)

　　(10)園區(qū)物業(yè)(工業(yè)區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、主題園區(qū))

　　2.2、各業(yè)主體系的十大附屬設(shè)施即十大節(jié)能服務(wù)項(xiàng)目

　　每一類物業(yè)管理的業(yè)主形態(tài)都有自己的附屬設(shè)施，就像任何公共建筑里都有廁所一樣，這些都是建筑節(jié)能的業(yè)務(wù)所必須涵蓋的內(nèi)容。

　　(1)停車場(chǎng)、(2)廣場(chǎng)、(3)庫(kù)房、(4)景觀、(5)街道、(6)水務(wù)、(7)機(jī)房、(8)油料、(9)地下室、(10)廣告媒體。

　　3、物業(yè)能源管理(PEM)的內(nèi)容是建筑節(jié)能應(yīng)用

　　在建筑節(jié)能領(lǐng)域?qū)嵤┑奈飿I(yè)能源管理服務(wù)，大體上分為既有建筑運(yùn)行節(jié)能和既有建筑節(jié)能改造兩個(gè)大類，而今后的發(fā)展方向則是智能化、自動(dòng)化、數(shù)字化的物聯(lián)網(wǎng)體系的應(yīng)用。

　　3.1、既有建筑“運(yùn)行節(jié)能”十大系統(tǒng)

　　(1)暖通空調(diào)系統(tǒng)：冷熱源、風(fēng)系統(tǒng)、輸送系統(tǒng)

　　(2)照明系統(tǒng)：室內(nèi)燈、戶外燈、景觀燈、路燈

　　(3)拖動(dòng)系統(tǒng)：電梯(平梯、直梯、滾梯)、提升機(jī)

　　(4)家用電器：家用空調(diào)、電冰箱、電視機(jī)、餐廚電器、衛(wèi)浴電器

　　(5)用水系統(tǒng)(水泵)：冷水、熱水、飲用水，水處理、循環(huán)水

　　(6)燃?xì)庀到y(tǒng)：天然氣管道、控制系統(tǒng)、安全系統(tǒng)

　　(7)安防系統(tǒng)：門禁、聲像、監(jiān)測(cè)、報(bào)警、控制系統(tǒng)

　　(8)保潔系統(tǒng)：樓宇保潔、垃圾處理、循環(huán)利用

　　(9)綠化系統(tǒng)：庭院綠化、社區(qū)景觀、屋頂綠化

　　(10)維保系統(tǒng)：裝置維護(hù)、設(shè)備保養(yǎng)、運(yùn)行監(jiān)控

　　3.2、既有建筑“節(jié)能改造”十大趨勢(shì)

　　(1)電機(jī)變頻化：風(fēng)機(jī)、水泵

　　(2)照明LED化：節(jié)能燈

　　(3)用水循環(huán)化：中水回用

　　(4)控制自動(dòng)化：電、熱、氣、水、油

　　(5)圍護(hù)節(jié)能化：外墻、屋頂、門窗

　　(6)建材節(jié)能化：墻體材料、玻璃、地?zé)岵牧?/p>

　　(7)部件節(jié)能化：配電柜、弱電系統(tǒng)、管線、水管、閥門

　　(8)新能源應(yīng)用：太陽(yáng)能、地?zé)崮堋⒆匀还狻⑸镔|(zhì)能、風(fēng)能

　　(9)智能儀表應(yīng)用：能源管網(wǎng)、計(jì)量、分配、自動(dòng)控制

　　(10)供應(yīng)集中化：冷熱電三聯(lián)供

　　3.3、建筑節(jié)能服務(wù)管理的發(fā)展方向

　　智能建筑是我國(guó)未來(lái)建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，應(yīng)用信息化技術(shù)開(kāi)展建筑節(jié)能是今后我國(guó)節(jié)能發(fā)展的主攻方向，在物業(yè)能源管理的規(guī)劃起步階段就要全面考慮從這個(gè)高起點(diǎn)切入，為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展奠定基礎(chǔ)。國(guó)家建設(shè)部、科技部2005年10月27日發(fā)布的《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》規(guī)定了綠色建筑的智能技術(shù)要點(diǎn)，提出要促進(jìn)智能技術(shù)與智能化系統(tǒng)的發(fā)展。

　　(1)智能化：可采用綜合性智能采光控制、地?zé)崤c協(xié)同控制、外遮陽(yáng)自動(dòng)控制、能源消耗與水資源消耗自動(dòng)統(tǒng)計(jì)與管理、空調(diào)與新風(fēng)綜合控制、中水雨水利用綜合控制等技術(shù)。智能建筑的“智能化結(jié)構(gòu)”通常指的是樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)的“三化”，在節(jié)能領(lǐng)域需要加上第四化“節(jié)能自動(dòng)化”，即把“三化”應(yīng)用在節(jié)能方面。

　　(2)自動(dòng)化：借助樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)對(duì)整個(gè)建筑的所有公用機(jī)電設(shè)備，包括建筑的供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、、電梯系統(tǒng)，進(jìn)行集中監(jiān)測(cè)和遙控來(lái)提高建筑的管理水平，降低設(shè)備故障率，減少能源消耗和維護(hù)及營(yíng)運(yùn)成本。

　　(3)數(shù)字化：隨著我國(guó)大力推進(jìn)電力需求側(cè)管理節(jié)能模式，智能抄表系統(tǒng)將成為建筑節(jié)能智能化發(fā)展的先行官。源自智能電網(wǎng)組成部分的智能電表技術(shù)目前正在廣泛應(yīng)用在建筑節(jié)能領(lǐng)域，通過(guò)實(shí)施電力載波技術(shù)、無(wú)線傳感網(wǎng)技術(shù)、自組網(wǎng)技術(shù)(公用事業(yè)能源計(jì)量信息化管理平臺(tái))等，在感知、計(jì)量、分析、通信、控制路徑等方面，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑業(yè)主電表、水表、氣表、熱表的智能化和網(wǎng)絡(luò)化管理。

　　4、物業(yè)能源管理(PEM)的方式是合同能源管理

　　合同能源管理(EPC)模式由三種方式組成：效益分享型、目標(biāo)保證型、運(yùn)行托管型，第一種方式是政府財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)的主要節(jié)能服務(wù)方式，其最重要的特征就是節(jié)能服務(wù)方要墊資投入技術(shù)、設(shè)備、管理服務(wù)等，而這一點(diǎn)物業(yè)管理公司恰恰難以做到。因此，將合同能源管理模式引入物業(yè)管理的節(jié)能服務(wù)，基本上不能考慮采取墊資投入的方式，而是主要依靠物業(yè)管理資源開(kāi)展節(jié)能服務(wù)。當(dāng)然，如何在工商注冊(cè)(或增項(xiàng))成為“專業(yè)的”節(jié)能服務(wù)公司，如何獲得政府財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，還要另想辦法。

　　4.1、合同能源管理的集成運(yùn)營(yíng)商方式

　　物業(yè)能源管理首選的節(jié)能服務(wù)模式應(yīng)該是“集成運(yùn)營(yíng)商”，這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司都是資源性平臺(tái)，有條件綜合運(yùn)營(yíng)節(jié)能技術(shù)、設(shè)備、管理的落地。從另一個(gè)角度看，物業(yè)管理公司實(shí)際上在節(jié)能方面一無(wú)所有，沒(méi)有節(jié)能的資本、技術(shù)、設(shè)備、運(yùn)行機(jī)制、管理人才等，所以無(wú)法成為節(jié)能服務(wù)的專業(yè)公司，在他們面前只有一個(gè)選擇：做平臺(tái)(即“二房東”)，成為合同能源管理模式的節(jié)能服務(wù)公司進(jìn)入建筑節(jié)能市場(chǎng)的“接入商”，就像城市燃?xì)夤疽粯樱瑳](méi)有氣源、沒(méi)有設(shè)備、沒(méi)有技術(shù)，只管接入，實(shí)際上是靠賣平臺(tái)資源賺錢。

　　其實(shí)，目前節(jié)能服務(wù)公司十分需要像物業(yè)管理公司這樣的平臺(tái)接入商，他們?cè)诮ㄖ?jié)能的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和準(zhǔn)入方面也面臨著不得其門而入的困境，一些節(jié)能服務(wù)公司雖然進(jìn)去了，但是往往還遭到物業(yè)管理公司的冷遇甚至刁難，當(dāng)然這也是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司沒(méi)有什么利益所使然。在現(xiàn)有條件下物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)身為節(jié)能服務(wù)公司最直接、最省力的方式，應(yīng)該是變成節(jié)能服務(wù)的集成運(yùn)營(yíng)商：廣泛接待甚至招徠各類節(jié)能服務(wù)公司，與他們簽訂整體節(jié)能改造合作協(xié)議，向他們提供節(jié)能審計(jì)、規(guī)劃、計(jì)量、運(yùn)行的全鏈條一條龍配合支持，向他們出售第一張市場(chǎng)準(zhǔn)入的門票，而且是一張多年限的“套票”。

　　4.2、合同能源管理的節(jié)能目標(biāo)保證型方式

　　與集成運(yùn)營(yíng)商模式相區(qū)別，物業(yè)管理公司也可以開(kāi)展單項(xiàng)節(jié)能服務(wù)，只不過(guò)需要轉(zhuǎn)包運(yùn)行，就像物業(yè)管理業(yè)務(wù)中的洗衣、保安、保潔等業(yè)務(wù)的對(duì)外分包一樣。在不需要墊資投入的合同能源管理模式中，可以采取第二種“節(jié)能目標(biāo)保證型”方式，即：向業(yè)主保證一定的節(jié)能量業(yè)績(jī)，由業(yè)主進(jìn)行投資采購(gòu)，而物業(yè)管理公司出面組織供應(yīng)商和安裝工程。

　　既然是保證方式，風(fēng)險(xiǎn)控制就是關(guān)鍵了，物業(yè)能源管理公司可以從這一個(gè)“保”再牽出兩個(gè)“保”來(lái)：一方面與節(jié)能設(shè)備供應(yīng)商和施工方簽署保證性協(xié)議(可協(xié)商保證金機(jī)制)，另一方面向保險(xiǎn)公司投保，最大限度地分解自己頭上的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，保證型方式對(duì)于專業(yè)的節(jié)能服務(wù)公司來(lái)說(shuō)也是一種困惑，由于節(jié)能過(guò)程的長(zhǎng)期性特征，保證標(biāo)的的兌現(xiàn)是很漫長(zhǎng)的，這就導(dǎo)致節(jié)能服務(wù)公司的賬期被拉長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)就增加了，所以他們也一直在尋找一種解決辦法。如果物業(yè)管理公司能夠參與共同保證，或許會(huì)為節(jié)能服務(wù)公司分擔(dān)一部分成本和風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然他們需要用攤薄利潤(rùn)來(lái)對(duì)沖這部分成本。

　　4.3、合同能源管理的節(jié)能運(yùn)行托管型方式

　　節(jié)能服務(wù)的過(guò)程管理一直是節(jié)能服務(wù)公司的一個(gè)痛點(diǎn)，一個(gè)公司不可能為多個(gè)項(xiàng)目的全程管理而養(yǎng)人，對(duì)外委托管理是合同能源管理模式“運(yùn)行托管型”方式的一個(gè)最好選擇。雖然節(jié)能服務(wù)公司為了增加收益而愿意拉長(zhǎng)合同期，但是常態(tài)化的節(jié)能運(yùn)行管理也給他們帶來(lái)了很多麻煩，同時(shí)也有可能增加一些管理成本和風(fēng)險(xiǎn)，所以大部分節(jié)能服務(wù)公司還是愿意把后期運(yùn)行管理委托出去，只不過(guò)需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)測(cè)而已。

　　物業(yè)管理公司可以模仿節(jié)能服務(wù)公司的托管模式，讓業(yè)主將物業(yè)節(jié)能項(xiàng)目交給自己運(yùn)營(yíng)管理，事實(shí)上，目前業(yè)主交給物業(yè)管理公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)都是一種托管，只不過(guò)沒(méi)有把節(jié)能任務(wù)單獨(dú)委托而已。物業(yè)管理公司十分熟悉和適應(yīng)來(lái)自業(yè)主的托管業(yè)務(wù)，現(xiàn)在需要的就是自己為業(yè)主創(chuàng)造出一種節(jié)能托管需求，方法是組織各類節(jié)能服務(wù)公司的技術(shù)人才開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。節(jié)能托管的服務(wù)收益不僅僅是運(yùn)營(yíng)維保費(fèi)用，還要加上節(jié)能量的分成或獎(jiǎng)勵(lì)，這是物業(yè)能源管理公司理應(yīng)得到的增值收益。

　　5、物業(yè)能源管理(PEM)的作用是節(jié)能減排和增加收益

　　物業(yè)能源管理模式作為直接節(jié)能和間接減排行為，具有較高的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于物業(yè)管理公司而言，無(wú)疑開(kāi)辟了一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的“第二戰(zhàn)場(chǎng)”，為他們?cè)趥鹘y(tǒng)主營(yíng)業(yè)務(wù)保底運(yùn)行之外實(shí)現(xiàn)了增值收益。

　　5.1、直接節(jié)能和間接減排

　　物業(yè)能源管理公司通過(guò)對(duì)電、水、熱、燃?xì)狻⒂汀⒔ú牡鹊墓?jié)約運(yùn)行，直接實(shí)現(xiàn)節(jié)能指標(biāo)，按節(jié)電量計(jì)算電費(fèi)并且折算出噸標(biāo)煤，同時(shí)還可以計(jì)算出折合二氧化碳的排放量，據(jù)此形成碳交易收益。據(jù)測(cè)算，我國(guó)既有的近400億平方米建筑，僅有1%為節(jié)能建筑。建筑能耗占已占到社會(huì)總能耗的30%—40%，成為耗能大戶，我國(guó)每年新增房屋20億平方米中，其中95%以上是高能耗建筑。我們希望通過(guò)物業(yè)能源管理模式能夠增加建筑節(jié)能的1%，就是一個(gè)巨大的貢獻(xiàn)。

　　5.2、增加經(jīng)營(yíng)管理收益

　　物業(yè)能源管理公司的經(jīng)濟(jì)收益大體上有節(jié)能量、維保費(fèi)、減排指標(biāo)交易、補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)等幾種，最低限度可以實(shí)現(xiàn)向?qū)I(yè)節(jié)能服務(wù)公司收取中介費(fèi)，如資源費(fèi)、入場(chǎng)費(fèi)、咨詢服務(wù)費(fèi)等。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，2008年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建筑面積達(dá)1254632.2萬(wàn)平方米，如果能實(shí)現(xiàn)每年每平米節(jié)能20度電(20元錢)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的節(jié)能效益總額就是2500億元，相對(duì)于6萬(wàn)個(gè)物業(yè)管理公司平均每家就是參與節(jié)能的效益為400萬(wàn)元，物業(yè)管理公司收取其中的20%即80萬(wàn)元，基本上相當(dāng)于每年的人工開(kāi)支。

　　6、物業(yè)能源管理(PEM)的創(chuàng)新價(jià)值

　　物業(yè)能源管理模式的形成具有現(xiàn)實(shí)的創(chuàng)新價(jià)值，這個(gè)意義是雙向的，一方面對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)有提升和擴(kuò)展作用，另一方面對(duì)專業(yè)的節(jié)能服務(wù)行業(yè)有拓展市場(chǎng)和全程配合作用。

　　6.1、促進(jìn)提升物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)是為主業(yè)“四保”：保安、保潔、保修、保綠，之外較少增加新的服務(wù)管理內(nèi)容，在這樣一個(gè)缺乏彈性的市場(chǎng)空間里，物業(yè)管理公司長(zhǎng)期以來(lái)把主要精力集中在探討市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)化、集團(tuán)化的問(wèn)題，與其他行業(yè)相比顯然已經(jīng)落后了。物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)新層次較低，最大的創(chuàng)新可以說(shuō)是近年來(lái)出現(xiàn)的有關(guān)規(guī)模化、兼并重組、資產(chǎn)管理、“自留地化”等的變革方面，并沒(méi)有把功夫下在物業(yè)資源和市場(chǎng)的開(kāi)拓上。最明顯的例子就是，2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)節(jié)能的服務(wù)和管理竟然只字未提，與節(jié)能減排、低碳發(fā)展、應(yīng)對(duì)氣候變化的時(shí)代步伐嚴(yán)重脫節(jié)。物業(yè)能源管理新模式的出現(xiàn)應(yīng)該說(shuō)是打破這種僵局的一個(gè)好辦法、好路徑，值得業(yè)界認(rèn)真研究推廣。

　　6.2、拓寬合同能源管理產(chǎn)業(yè)

　　目前合同能源管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也遇到了一些問(wèn)題，尤其是在建筑節(jié)能領(lǐng)域出現(xiàn)了缺平臺(tái)、落地難、過(guò)程管理孤軍奮戰(zhàn)的被動(dòng)局面，急需物業(yè)管理公司提供物業(yè)資源和市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的幫助和合作。物業(yè)能源管理模式的出現(xiàn)也給節(jié)能服務(wù)公司帶來(lái)了一線生機(jī)，能夠讓他們看到在所有的建筑業(yè)主身邊都站著一個(gè)可以合作的“管家”群體，這支生力軍即將通過(guò)與他們“通婚”而變成親屬，建筑節(jié)能市場(chǎng)的大門正在向他們打開(kāi)。事實(shí)上，物業(yè)管理行業(yè)的兼并重組也可以考慮在他們與節(jié)能服務(wù)公司之間雙向展開(kāi)，物業(yè)管理公司參股節(jié)能服務(wù)公司，節(jié)能服務(wù)公司也可以參股物業(yè)管理公司，這種運(yùn)作的市場(chǎng)意義比之房地產(chǎn)公司整合物業(yè)管理公司的情況似乎更大。

　　7、物業(yè)能源管理(PEM)模式的可持續(xù)發(fā)展

　　其實(shí)，物業(yè)能源管理模式的出現(xiàn)是早晚的事，因?yàn)閮蓚€(gè)行業(yè)都已經(jīng)看到了這個(gè)必然趨勢(shì)，兩個(gè)行業(yè)一定會(huì)走到一起來(lái)的。2010年10月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京組織召開(kāi)了“物業(yè)管理與既有建筑節(jié)能”主題論壇，探討了國(guó)內(nèi)外既有建筑節(jié)能改造的推廣和運(yùn)作機(jī)制，提出了一些發(fā)展思路，為物業(yè)能源管理模式下一步的形成和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　7.1、行業(yè)啟動(dòng)要靠政府的政策扶持

　　物業(yè)能源管理新模式在傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)動(dòng)與響應(yīng)如何形成?如何把它形成產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)?借鑒合同能源管理產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，希望寄托在政府身上。眾所周知，合同能源管理一直沒(méi)有一個(gè)具有統(tǒng)合能力的行業(yè)協(xié)會(huì)組織，這個(gè)產(chǎn)業(yè)在僅僅一年時(shí)間里竟然擴(kuò)容了十幾倍，靠的就是政府政策的推動(dòng)，一紙文件發(fā)下來(lái)，全國(guó)上下聞風(fēng)而動(dòng)，可見(jiàn)補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)的巨大作用。最新的一個(gè)好消息是，就在本文撰寫的兩個(gè)月前的2011年5月4日，國(guó)家、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)公共建筑節(jié)能工作的通知》，明確指出“在節(jié)能改造效果明顯的領(lǐng)域，鼓勵(lì)采用合同能源管理的方式進(jìn)行節(jié)能改造，并按照《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)合同能源管理項(xiàng)目財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金管理暫行辦法的通知》(財(cái)建[2010]249號(hào))的規(guī)定執(zhí)行。”這個(gè)信號(hào)應(yīng)該對(duì)敏感的物業(yè)管理公司有著振聾發(fā)聵的作用，相信很快就會(huì)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)跟上，或許一年前的合同能源管理風(fēng)潮還會(huì)再現(xiàn)。

　　7.2、起步階段就要開(kāi)始考慮行業(yè)能力建設(shè)

　　物業(yè)能源管理作為一個(gè)新興的物業(yè)管理市場(chǎng)模式，可以肯定地說(shuō)，一定會(huì)在短時(shí)間內(nèi)迅速形成并且興起，因?yàn)楸戎?jié)能服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理公司的產(chǎn)業(yè)形態(tài)早就存在，目前至少已經(jīng)有600萬(wàn)人的6萬(wàn)家企業(yè)在運(yùn)行，他們中的一部分實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)身和重組是有條件的。從這一點(diǎn)來(lái)看，物業(yè)能源管理的企業(yè)數(shù)量肯定會(huì)大大超過(guò)節(jié)能服務(wù)公司。

　　物業(yè)能源管理作為產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)應(yīng)該在“十二五”期間形成一個(gè)井噴的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在就應(yīng)該開(kāi)始考慮“準(zhǔn)備放水先修渠”，而最現(xiàn)實(shí)的未雨綢繆就是規(guī)劃行業(yè)的能力建設(shè)問(wèn)題，主要包括：行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略、規(guī)劃、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，尤其是政府的產(chǎn)業(yè)政策，以及下一步的法律法規(guī)，都是促進(jìn)物業(yè)能源管理行業(yè)規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展的必要條件。同時(shí)，行業(yè)自律組織(商協(xié)會(huì))、保障機(jī)制、發(fā)育條件等也要盡快成型。

　　我們有理由相信，一個(gè)創(chuàng)新的物業(yè)管理模式即將誕生，物業(yè)能源管理(PEM)一定會(huì)很快為社會(huì)所接受。